W początkowej fazie rozwoju rynku magazynowego kluczową rolę odegrała przyciągająca największe inwestycje Warszawa, jednak po wejściu Polski do Unii Europejskiej nastąpił gwałtowny rozwój rynku również w innych regionach. Jak wynika z aktualnych danych Colliers, na koniec I kw. 2024 r. największe zasoby magazynowe znajdowały się w woj. mazowieckim (6,4 mln m²), śląskim (5,5 mln m²) oraz łódzkim (4,5 mln m²). W mazowieckim notuje się również aktualnie największy popyt, a na podium w tej kategorii znajdują się też województwa łódzkie i wielkopolskie. W I kwartale wynosił on w tych regionach odpowiednio 209 tys. m², 178 tys. m² i 166 tys. m².
15 mln m² w pięć lat
Na koniec pierwszego kwartału 2024 r. całkowita powierzchnia magazynowa w Polsce osiągnęła 32,3 mln m². Co ciekawe, 20 lat temu było to zaledwie ok. 1,3 mln m². Najbardziej imponujący przyrost, bo aż o ok. 15 mln m², miał miejsce dopiero po roku 2018. Wzrost ten dodatkowo przyspieszyła pandemia COVID-19, która zwiększyła zapotrzebowanie na nowoczesne centra logistyczne niezbędne do obsługi sektora e-commerce, który dynamicznie się rozwijał.
Region regionowi nierówny
Terytorium Polski nie jest jednak pod względem nasycenia powierzchniami magazynowymi jednolite. Decydującymi czynnikami na rynku, jeśli chodzi o lokowanie nowych obiektów przemysłowo-logistycznych, są: rozbudowana sieć transportowa, bliskość rynków zbytu (Europy Zachodniej, zwłaszcza Niemiec) oraz dostępność kadry pracowniczej po niższych niż na Zachodzie stawkach. To one sprawiły, że najlepiej rozwiniętymi regionami Polski były centrum oraz południowy zachód, gdzie gros międzynarodowych graczy (szczególnie z sektora e-commerce) decyduje się często na lokalizacje swoich centrów dystrybucyjnych. Rynkami najmniej rozwiniętymi w Polsce pod względem zasobów są: woj. świętokrzyskie (125 tys. m²) oraz podlaskie (101 tys. m²). Małe rynki charakteryzują się często najwyższą stopą pustostanów spośród regionów, co wynika z tego, że każde nawet drobne fluktuacje w poziomach najmu w parkach przemysłowo-logistycznych prowadzą do wysokich zmian stopy pustostanów. Mimo tego Polska jest najbardziej dojrzałym rynkiem w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, również pod względem lokalizacji. W wielu krajach tego regionu zdecydowana większość powierzchni zlokalizowana jest w stolicy oraz jej okolicach. W Polsce natomiast jest to ok. 20%, a prognozy wskazują, że ten współczynnik będzie coraz niższy.
Wahania stawek czynszów
W ciągu ostatnich dwóch lat stawki czynszów na rynku powierzchni przemysłowo-magazynowych w Polsce znacząco wzrosły, a przyczyn takiego stanu rzeczy upatrywać należy we wzrostach kosztów finansowania projektów, cen paliw oraz materiałów budowlanych. W połączeniu z pogorszeniem nastrojów funduszy inwestycyjnych czynniki te wywarły silną presję na rynek. Jednak w kolejnych miesiącach 2024 r., dzięki relatywnie wysokiej dostępności już istniejących powierzchni magazynowych, można spodziewać się kontynuacji lekkiej presji na obniżenie obowiązujących stawek czynszów. Już w tym momencie obserwowany od początku 2022 r. trend wzrostowy zaczął się wygładzać, a w niektórych przypadkach stawki nawet nieznacznie spadły. W ciągu pierwszych trzech miesięcy 2024 r. miesięczne czynsze bazowe w Warszawie kształtowały się na poziomie od 4,30 do 7,00 euro za m², a efektywne od 4 do 6,50 euro za m². Na rynkach regionalnych było to odpowiednio 3,20–5,90 euro za m² oraz 2,70–5,20 euro.
Całkowity wolumen nowej powierzchni oddanej do użytku w Polsce w pierwszych trzech miesiącach 2024 r. wyniósł 853 tys. m², a obecnie w trakcie budowy znajduje się kolejne 2,3 mln m². Największą aktywność budowlaną odnotowano na Dolnym Śląsku, gdzie aktualnie w budowie pozostaje 683 tys. m² nowej powierzchni, co jest rekordowym wynikiem dla tego regionu. Poziom przednajmu w obiektach będących w trakcie budowy wyniósł 51%. Jednocześnie ok. 39% powierzchni w budowie stanowiły obiekty czysto spekulacyjne.
Rynek dewelopera czy najemcy?
Na początku 2024 r. odsetek pustostanów kontynuował swój wzrostowy trend, który mogliśmy zaobserwować przez cały 2023 r., by I kwartale 2024 r. osiągnąć najwyższą od ponad trzech lat wartość 8%. Przy stabilnym poziomie popytu netto wartość ta pozwala na łatwiejsze znalezienie odpowiedniej powierzchni dla najemców, co zwiększa konkurencyjność na rynku. Dalsze wzrosty stopy pustostanów mogą spowodować zmianę charakteru rynku na znacznie bardziej preferencyjny dla najemcy niż dla dewelopera, co może ograniczyć powstawanie nowych obiektów. Duży wpływ na wzrost wolnej powierzchni mają obiekty nowo oddane do użytku. W I kw. 2024 r. poziom pustostanów w projektach dostarczonych na rynek wyniósł 49% (zmiana o +26,4 p. p. kw./kw. oraz o +18,4 p. p. r/r), jednak część tej powierzchni powinna zostać wynajęta już w II i III kw. 2024 r.
Do III kw. 2024 r., przy założeniu stabilnego popytu oraz stabilnej nowej podaży, stopa pustostanów powinna oscylować wokół 7–8%.
Popyt – stabilizacja trendu spadkowego wciąż przed nami
Początek 2024 r. przyniósł kontynuację obserwowanych już w 2023 r. wyraźnych spadków popytu. W I kwartale popyt brutto wyniósł 875 tys. m², co w porównaniu z analogicznym okresem w roku 2023 oznacza spadek o 28%. Jeszcze bardziej znaczący jest on w porównaniu do pierwszego kwartału 2022 r., gdy popyt brutto był wyższy o 766 tys. m². Podobne tendencje obserwuje się w przypadku popytu netto, który w pierwszym kwartale 2024 r. wyniósł 556 tys. m². W stosunku do I kwartału 2023 r. popyt netto spadł o 105 tys. m², a w porównaniu z I kwartałem 2022 r. o 637 tys. m²,
co stanowi aż 53% mniej. Chociaż spadki te mogą wydawać się duże, warto zauważyć, że wynikają one z wyjątkowo wysokiej podaży z lat 2021–2022, kiedy to popyt na powierzchnie magazynowe osiągnął w Polsce historyczne maksima. W I kwartale 2024 r. zauważalny jest natomiast wyższy udział nowych umów w popycie – wynik 57% oznacza bowiem wzrost o 9 pkt proc. w porównaniu do I kwartału 2023 r. Do 37%, czyli o 9 pkt proc., spadł natomiast udział renegocjacji. Dominującym sektorem najemców w popycie od wielu lat jest 3PL, który odpowiada za ok. 30% tego wolumenu. W ostatnim czasie, szczególnie w regionie Dolnego Śląska, wyjątkowo aktywni stali się gracze z sektora e-commerce. Ożywienie widoczne jest również w sektorze motoryzacyjnym, co skorelowane jest z rozwojem elektromobilności.
Mały magazyn nawet w centrum miasta
Rosnącym zainteresowaniem najemców cieszą się small business units (SBU). Ten format nie jest już ograniczony do największych miast – coraz więcej takich obiektów powstaje również w mniejszych ośrodkach regionalnych i lokalnych. Podobnie jak w przypadku nowoczesnych przestrzeni biurowych, SBU oferują elastyczność, której oczekuje coraz więcej firm. Choć koszty wynajmu powierzchni SBU są stosunkowo wysokie, bo wynoszące ok. 6–8 euro za m², ich popularność wzrasta. Jest to odpowiedź na rosnące zapotrzebowanie sektora e-commerce i zmieniające się nawyki konsumentów. Operatorzy specjalizujący się w „logistyce ostatniej mili” muszą realizować zamówienia szybko i efektywnie, co zwiększa popyt na magazyny zlokalizowane blisko odbiorców końcowych. Deweloperzy odpowiadają więc na te potrzeby, dostarczając nowe powierzchnie magazynowe w strategicznych lokalizacjach – nie tylko w granicach administracyjnych miast, ale coraz częściej także w ścisłym centrum.
Potencjał wciąż duży
Wskaźnik nasycenia powierzchnią magazynową w przeliczeniu na jednego mieszkańca w Polsce w tym momencie wynosi ok. 0,86 m², co oznacza, że wciąż jest on znacznie niższy niż w krajach Europy Zachodniej, gdzie wynik ten oscyluje w granicach od 1,25 do 1,5 m² na mieszkańca. Mimo aktualnych zasobów, które przekraczają 32 mln m² powierzchni, rzeczywiste zapotrzebowanie Polski może być nawet dwukrotnie większe. Zwłaszcza że poprawa sytuacji gospodarczej w Polsce w 2024 r. stwarza stabilne warunki dla aktywności inwestycyjnej. Według najnowszych, opublikowanych 18 czerwca prognoz Narodowego Banku Polskiego I kwartał przyniósł oczekiwane ożywienie gospodarcze. Eksperci NBP szacują, że wzrost PKB w całym 2024 r. wyniesie 3,7%, a w roku 2025 gospodarka urośnie o 3,8%. Przyczyni się do tego jednak nie tylko aktywność inwestycyjna, ale także konsumpcja prywatna. Sprzyja temu obserwowany znaczny spadek poziomu inflacji, która w maju wynosiła zaledwie 2,5%. Według danych GUS ostatnio z tak niskim poziomem wzrostu cen mieliśmy do czynienia w I kwartale 2021 r. Nie jest to jednak jeszcze zapowiedź pełnej stabilizacji – eksperci NBP prognozują, że na koniec 2024 r. inflacja w Polsce wzrośnie do poziomu 4,6%, a w I kwartale 2025 r. do prawie 6%. Wciąż nie jest to jednak wynik wystarczająco wysoki, by osłabić zapał inwestorów.
Globalne trendy sprzyjające rozwojowi polskiego rynku
Ostatnie lata, naznaczone pandemią COVID-19 i wojną w Ukrainie, przyspieszyły proces dynamicznych zmian w globalnych łańcuchach dostaw. W odpowiedzi na te wyzwania firmy coraz częściej sięgają po takie strategie, jak friendshoring, nearshoring i reshoring. Ma to na celu zapobieganie zakłóceniom w dostawach poprzez przenoszenie produkcji bliżej kraju macierzystego lub rynku zbytu. Polska jest tu w wyjątkowo korzystnej sytuacji ze względu na swoją strategiczną lokalizację na mapie Europy. Friendshoring, polegający na lokowaniu zakładów produkcyjnych w krajach, które są politycznie i militarnie powiązane, ma za zadanie zwiększać bezpieczeństwo dostaw. Nearshoring to strategia przenoszenia produkcji do krajów kulturowo i geograficznie bliższych. Trend ten nabrał tempa szczególnie po pierwszych lockdownach związanych z pandemią. W odpowiedzi na globalne kryzysy powszechny stał się również reshoring, czyli przenoszenie produkcji z powrotem do kraju macierzystego.
Inwestycje w transport i rozwój elektromobilności
Wzrost rynku przemysłowo-logistycznego w Polsce napędza też rozwój infrastruktury transportowej, w szczególności transportu morskiego. W Gdańsku trwa budowa nowego głębokowodnego nabrzeża w terminalu kontenerowym Baltic Hub, która ma zakończyć się w 2024 r. Również port w Świnoujściu jest w trakcie rozbudowy, a w Gdyni planowane jest ukończenie budowy portu zewnętrznego, który będzie mógł obsługiwać kontenerowe statki oceaniczne o długości do 430 m. Na rozwój woj. warmińsko-mazurskiego znacząco wpłynąć może natomiast modernizacja portu w Elblągu.
Jednocześnie znaczący rozwój, zwłaszcza w zakresie elektromobilności, odnotowuje też polski sektor motoryzacyjny. Polska stała się jednym z największych producentów baterii do samochodów elektrycznych na świecie, a nowe inwestycje firm takich jak Umicore, PowerCo oraz ElectroMobility Poland wskazują, że elektromobilność może być jednym z głównych motorów napędzających zapotrzebowanie na powierzchnie przemysłowo-magazynowe w nadchodzących latach.
Wyższe kompetencje zrekompensują rosnące koszty wynagrodzeń?
Po przystąpieniu do UE, a więc na początku transformacji polskiego rynku w nowoczesny rynek europejski, niskie koszty pracy były głównym atutem przyciągającym inwestorów nad Wisłę, a tworzone miejsca pracy dotyczyły głównie pracowników fizycznych. Obecnie polski rynek magazynowy staje przed poważnym wyzwaniem wynikającym z rosnących kosztów pracy. Szybki wzrost płac może zniechęcić inwestorów poszukujących taniej siły roboczej, na rzecz innych krajów oferujących bardziej atrakcyjne warunki, np. Węgier. Warto jednak zaznaczyć, że wraz ze wzrostem płac rosną też umiejętności i wykształcenie polskich pracowników. Polska staje się więc coraz bardziej atrakcyjna dla sektora technologicznego. Zmniejsza się liczba firm wymagających wielu pracowników do prostych zadań, a rośnie liczba inwestycji oczekujących zaawansowanych kompetencji. Kluczową rolę odgrywa tu z pewnością rozwój ośrodków akademickich i odpowiednie dopasowanie oferty edukacyjnej do potrzeb rynku. Niezbędne jest więc wsparcie rządowe w postaci odpowiednich programów edukacyjnych i polityk stymulujących rozwój dziedzin takich jak inżynieria, informatyka i biotechnologia, aby w pełni wykorzystać raczkujący potencjał Polski jako centrum technologicznego. Warto zaznaczyć, że wciąż jako kraj pozostajemy konkurencyjni pod względem kosztów pracy z krajami Europy Zachodniej.
|
Opinia eksperta
|
W kierunku lepszej wydajności energetycznej
Wzrost znaczenia ekologicznych rozwiązań stał się jednym z kluczowych elementów trwającej właśnie transformacji sektora magazynowego, która wynika z rosnącej roli ESG w strategiach wielu firm, a także wzrostu cen energii. Deweloperzy dokładają więc starań, aby zaoferować najemcom obiekty, które nie tylko wesprą ich w realizacji zrównoważonego rozwoju, ale też w generowaniu oszczędności w ujęciu długoterminowym. Wśród stosowanych rozwiązań na uwagę zasługują np. zielone certyfikacje dla obiektów magazynowych. Przykładem może być tu Panattoni Park Szczecin III, który jako pierwszy otrzymał najwyższy certyfikat
BREEAM, a w ślad za nim poszły inne inwestycje, takie jak Panattoni Park Konin oraz P3 Warsaw II. Deweloperzy i najemcy coraz częściej wdrażają także zielone technologie, w tym instalacje fotowoltaiczne (o ile pozwalają na to warunki techniczne budynków). O ile poprawa bilansu energetycznego jest możliwa zarówno w starszych, jak i nowych budynkach, o tyle wymaga ona długoterminowej, konsekwentnie realizowanej strategii inwestycyjnej. W nowoczesnych magazynach coraz częściej instalowane są systemy zarządzania budynkiem (BMS), które pomagają w optymalizacji zużycia energii. Mimo dostępności różnych rozwiązań proptech wyzwaniem może być integracja tych systemów z istniejącą infrastrukturą. Największą przeszkodą dla powszechnego wdrożenia energooszczędnych technologii wciąż pozostają bowiem wysokie koszty inwestycyjne.
