Rynek nie pokazuje osobnej statystyki przeprowadzek magazynów
Relokacje pozostają stałym elementem polskiego rynku magazynowego, choć trudno dokładnie określić ich skalę. Raporty klasyfikują transakcje jako nowe umowy, ekspansje, renegocjacje oraz umowy najmu zwrotnego. Kategoria nowych umów obejmuje przeprowadzki, wejścia przedsiębiorstw na nowy rynek, konsolidacje kilku lokalizacji oraz uruchamianie dodatkowych centrów dystrybucyjnych.
REKLAMA
Dane pozwalają więc ocenić gotowość firm do zmiany powierzchni, ale nie wskazują dokładnej liczby relokacji.
„Zapytania o relokację pojawiają się regularnie, ale rzadko zaczynają się od chęci przeniesienia działalności do innego regionu. Najczęściej zgłaszają się firmy, które wyrosły z dotychczasowego magazynu: dystrybutorzy, sklepy internetowe, producenci oraz operatorzy rozwijający obsługę nowych kontraktów. Zwykle wskazują konkretną barierę operacyjną - zbyt małą liczbę doków, niewystarczającą wysokość składowania, brak mocy pod automatykę albo konieczność utrzymywania kilku rozproszonych lokalizacji. Poszukują przy tym obiektu na tyle blisko, aby zachować pracowników i wypracowane trasy transportowe. W praktyce częściej przeprowadza się sama operacja magazynowa niż cały biznes”. komentuje Sylwia Mach, ekspertka z serwisu wynajemmagazynu.pl
W 2025 roku renegocjacje objęły 3,46 mln m² i odpowiadały za 52 proc. całkowitego popytu na powierzchnie magazynowo-produkcyjne. Najemcy częściej przedłużali istniejące umowy, chroniąc ciągłość operacji i ograniczając koszty związane ze zmianą obiektu.
Początek 2026 roku przyniósł większą aktywność rozwojową. Od stycznia do marca wynajęto w Polsce 1,58 mln m², z czego nowe umowy i ekspansje odpowiadały za 54 proc. popytu. Udział renegocjacji spadł do 35 proc. Wśród powodów tej zmiany analitycy wskazywali powrót firm do projektów rozwojowych, optymalizację sieci dystrybucyjnych oraz poprawę efektywności operacyjnej.
Relokacja pojawia się zatem najczęściej w konkretnym momencie rozwoju przedsiębiorstwa. Obecny magazyn działa, ale jego parametry coraz słabiej odpowiadają skali, technologii lub geografii biznesu.
Najczęstszy scenariusz relokacji: nowy budynek w tej samej okolicy
Firma zwykle poszukuje powierzchni w określonym promieniu od dotychczasowego obiektu, zakładu produkcyjnego, klientów albo węzła transportowego.
Takie podejście ogranicza liczbę zmiennych w całej operacji. Przedsiębiorstwo może zachować doświadczonych pracowników, utrzymać wypracowane trasy i kontynuować współpracę z lokalnymi przewoźnikami. Zmienia budynek, a podstawowa geografia logistyki pozostaje stabilna.
Ten model zastosowała marka odzieżowa Tatuum, która w 2026 roku przeniosła magazyn do nowego parku logistycznego we wschodniej części Łodzi. Firma pozostała w mieście związanym z jej działalnością od ponad 25 lat, a jednocześnie zwiększyła powierzchnię magazynowo-biurową do około 18,5 tys. m². Powodem było zwiększenie skali sprzedaży stacjonarnej i internetowej oraz ekspansja na kolejne rynki zagraniczne.
Podobny mechanizm pojawił się przy relokacji operatora logistycznego IGS Schreiner Polska. Firma potrzebowała większej liczby doków, dodatkowej powierzchni i wyższej hali, ale nowy obiekt musiał znajdować się w niewielkiej odległości od poprzedniej siedziby. Zachowanie lokalizacji miało umożliwić utrzymanie obecnego zespołu.
Takie przykłady tworzą charakterystyczny wzorzec rynku. Najemca pozostaje przy regionie, który odpowiada jego sieci dostaw i zasobom kadrowym, a relokację wykorzystuje do usunięcia ograniczeń technicznych dotychczasowego magazynu.
Pracownicy utrzymują magazyn w regionie
Magazyn można wybudować w ciągu kilkunastu miesięcy. Doświadczony zespół powstaje przez lata.
Pracownicy znają asortyment, procedury, sezonowość zamówień i specyfikę obsługiwanych klientów. Operatorzy wózków, brygadziści, kierownicy zmian, pracownicy przyjęć oraz osoby odpowiedzialne za automatykę tworzą wiedzę operacyjną, której nie da się przenieść razem z wyposażeniem.
Relokacja oddalona o kilkadziesiąt kilometrów może zmienić czas i koszt dojazdu do pracy. Część zespołu rezygnuje wtedy z przejścia do nowego obiektu, a przedsiębiorstwo rozpoczyna działalność w hali, w której jednocześnie uruchamia procesy i szkoli nowych pracowników.
Dostępność siły roboczej coraz silniej wpływa na decyzje lokalizacyjne najemców. W europejskim badaniu CBRE przeprowadzonym wśród ponad 100 dużych użytkowników powierzchni logistycznych dostępność pracowników została wskazana jako najważniejszy czynnik kształtujący wybór lokalizacji. Niedobory kadrowe znalazły się również wśród głównych wyzwań biznesowych sektora.
Z tego powodu promień poszukiwań nowego magazynu bywa wyznaczany przez miejsca zamieszkania pracowników i przebieg komunikacji publicznej. Dopiero wewnątrz tego obszaru firma analizuje czynsze, dostępność modułów i standard techniczny budynków.
Rozwój firmy uruchamia przeprowadzkę
Najbardziej oczywistym powodem zmiany magazynu pozostaje brak przestrzeni. Wzrost sprzedaży zwiększa liczbę składowanych produktów, operacji przyjęcia i wydania oraz zapotrzebowanie na strefy kompletacji.
Problem zaczyna się jednak wcześniej niż w chwili zajęcia ostatniego wolnego miejsca paletowego. Pierwszym sygnałem bywają zapasy ustawiane w strefach buforowych, częste przesunięcia towarów, zatłoczone doki oraz coraz dłuższe trasy kompletacyjne. Magazyn zachowuje formalnie wolną powierzchnię, lecz jego układ przestaje wspierać sprawny przepływ towaru.
W przypadku IGS Schreiner Polska rozwój portfela klientów i nowe kontrakty zwiększały liczbę zajmowanych metrów oraz miejsc paletowych. Nowa hala zaoferowała wysokość 12 metrów, dzięki której firma mogła zwiększyć pojemność składowania w relacji do wynajmowanej powierzchni. Ważna była również większa liczba doków, bezpośrednio wpływająca na przepustowość operacji.
Taki proces pokazuje, że relokację uruchamia ograniczenie konkretnego procesu. Firma potrzebuje większej kubatury, szybszej obsługi samochodów, dodatkowej mocy energetycznej albo przestrzeni do wdrożenia automatyki. Sam wzrost metrażu nie rozwiązuje każdego z tych problemów.
Jakość magazynu oznacza jego przydatność operacyjną
Dwie hale o tej samej powierzchni mogą zapewniać zupełnie inną pojemność i wydajność. Różnice wynikają z wysokości składowania, siatki słupów, nośności i równości posadzki, liczby doków, głębokości placu manewrowego oraz możliwości wydzielenia stref operacyjnych.
Rosną również wymagania związane z technologią. Automatyczne systemy składowania, przenośniki, roboty mobilne, ładowarki oraz instalacje chłodnicze wymagają odpowiedniej mocy energetycznej. Układ hali musi umożliwiać bezpieczne prowadzenie ruchu i dalszą rozbudowę systemów.
W badaniu CBRE 53 proc. najemców deklarowało, że podczas ekspansji i relokacji preferuje nowoczesne magazyny względem tradycyjnych obiektów. Na znaczeniu zyskiwały szczególnie projekt budynku, dostępna moc i rozwiązania ograniczające zużycie energii.
Jakość powierzchni warto więc oceniać przez wpływ na koszty operacji. Wyższa hala zwiększa liczbę miejsc paletowych. Większa liczba doków skraca czas oczekiwania samochodów. Lepszy układ słupów ułatwia zaprojektowanie regałów. Odpowiednia moc pozwala rozwijać automatykę. Nowocześniejsze instalacje ograniczają zużycie energii.
Nowy magazyn powinien usuwać konkretne ograniczenia starego obiektu. Sam standard klasy A pozostaje zbyt ogólnym kryterium dla takiej oceny.
Konsolidacja kilku magazynów w jednym obiekcie
Relokacja może również wynikać z potrzeby połączenia operacji prowadzonych w kilku lokalizacjach. Rozproszona sieć magazynowa powstaje często etapami. Firma wynajmuje kolejne powierzchnie w miarę wzrostu, a każda z nich rozwiązuje bieżący problem z pojemnością.
Po kilku latach przedsiębiorstwo zarządza towarem składowanym pod różnymi adresami. Powstają przesunięcia międzymagazynowe, zapasy dublują się, a koordynacja dostaw i pracowników staje się coraz bardziej skomplikowana.
Konsolidacja porządkuje ten model. Przeniesienie zapasów do jednego centrum ogranicza liczbę dodatkowych transportów, upraszcza zarządzanie stanami i pozwala wspólnie wykorzystywać strefy przyjęć, wydań oraz zaplecze biurowe.
Taki cel przyświecał hurtowni weterynaryjnej Eskulap, która przeniosła się do magazynu o powierzchni blisko 5,3 tys. m² w rejonie krakowskiego lotniska. Firma połączyła kilka dotychczasowych lokalizacji w jednym obiekcie spełniającym wymagania dystrybucji produktów farmaceutycznych. Nowy magazyn pozostał blisko głównej siedziby, co umożliwiło zachowanie doświadczonej kadry. Znaczenie miały również dostęp do autostrady A4 i położenie przy lotnisku.
W tym przypadku o relokacji zdecydowały jednocześnie jakość powierzchni, potrzeba konsolidacji oraz ciągłość dostępu do pracowników. Lokalizacja i standard obiektu tworzyły jeden układ decyzyjny.
Magazyn podąża za produkcją i siecią dostaw
Zmiana lokalizacji nabiera większego zasięgu, gdy przedsiębiorstwo przebudowuje cały łańcuch dostaw. Firma może przenieść zapasy bliżej zakładu produkcyjnego, głównego rynku sprzedaży, portu, granicy albo centralnego punktu krajowej dystrybucji.
W takiej sytuacji dotychczasowy region traci przewagę operacyjną. Rosną koszty transportu, wydłuża się czas dostaw albo zwiększa liczba przejazdów między produkcją a magazynem. Nowa lokalizacja ma wtedy poprawić przepływ towaru w całej sieci.
Przykład tej logiki stanowi nowy magazyn Fabryki Kart Trefl-Kraków. Firma poszukiwała powierzchni dostępnej od razu i położonej blisko zakładu produkcyjnego w Niepołomicach. Wybrany obiekt w Zakrzowie wspiera zaopatrzenie produkcji w systemie just-in-time, a bliskość autostrady A4 i drogi ekspresowej S7 ułatwia krajową oraz międzynarodową dystrybucję.
Dla przedsiębiorstwa produkcyjnego magazyn staje się częścią procesu technologicznego. Odległość liczona w kilometrach przekłada się na czas uzupełniania materiałów, wielkość zapasu bezpieczeństwa i ryzyko zatrzymania linii.
Gdzie najłatwiej przeprowadzić magazyn?
Najwięcej możliwości relokacji oferują rozwinięte rynki magazynowe. Warszawa i jej okolice, Polska Centralna, Górny Śląsk, Poznań oraz Wrocław dysponują dużymi zasobami powierzchni, rozbudowaną infrastrukturą transportową i wieloma konkurencyjnymi parkami.
W pierwszym kwartale 2026 roku najwyższą aktywność najemców odnotowano w województwach mazowieckim, wielkopolskim, dolnośląskim i łódzkim. Łączna podaż nowoczesnej powierzchni magazynowo-produkcyjnej w Polsce osiągnęła wtedy 37,4 mln m².
Duży rynek zwiększa szansę znalezienia hali w akceptowalnej odległości od obecnej siedziby. Firma może porównać kilka istniejących obiektów, powierzchnie w budowie oraz projekty przygotowywane pod konkretnego najemcę.
Na mniejszych rynkach wybór bywa znacznie węższy. Przedsiębiorstwo może mieć do dyspozycji jedną odpowiadającą mu halę albo oczekiwać na realizację nowego obiektu. Brak alternatyw wzmacnia skłonność do renegocjacji obecnej umowy, nawet gdy budynek wymaga modernizacji.
Relokacje koncentrują się więc tam, gdzie przedsiębiorstwo ma wybór. Płynny rynek pozwala zmienić obiekt bez porzucania pracowników, klientów i wypracowanej geografii transportu.
Co decyduje o zmianie magazynu: lokalizacja czy standard?
Proces wyboru nowego magazynu ma zwykle określoną kolejność.
Najpierw firma wyznacza obszar, w którym operacja może działać. Uwzględnia odległość od klientów, produkcji i dróg, dostępność pracowników oraz koszty transportu. Lokalizacja określa, które nieruchomości w ogóle mogą zostać wzięte pod uwagę.
Następnie przedsiębiorstwo ocenia przydatność dostępnych budynków. Analizuje pojemność, liczbę doków, plac manewrowy, ochronę przeciwpożarową, moc energetyczną, możliwości automatyzacji, powierzchnię biurową i koszty eksploatacyjne.
Na końcu pojawiają się warunki handlowe: czynsz, opłaty eksploatacyjne, indeksacja, długość umowy, udział właściciela w kosztach adaptacji oraz możliwość dalszej ekspansji.
Lokalizacja najczęściej utrzymuje operację w danym regionie. Jakość powierzchni uruchamia decyzję o zmianie konkretnego budynku. Cena rozstrzyga pomiędzy obiektami, które wcześniej spełniły wymagania logistyczne i techniczne.
Firmy przeprowadzają magazyn, gdy stary adres ogranicza nowy biznes
Relokacje magazynów nie wynikają z jednego uniwersalnego powodu. Rozwój sprzedaży wymaga większej pojemności. Konsolidacja porządkuje rozproszoną sieć. Automatyzacja podnosi wymagania techniczne. Zmiana dostawców lub klientów przesuwa środek ciężkości całego łańcucha.
W większości takich procesów firma najpierw próbuje zachować to, co działa: pracowników, dostęp do dróg, relacje z przewoźnikami i położenie względem klientów. Nowy magazyn ma poprawić parametry operacji bez przebudowy całego otoczenia biznesowego.
Dlatego przeprowadzka często kończy się kilka lub kilkanaście kilometrów od poprzedniego adresu. Zmienia się wysokość hali, liczba doków, powierzchnia i technologia. Region pozostaje ten sam, ponieważ nadal tworzy najlepsze warunki dla prowadzonej działalności.
Magazyn podąża za rozwojem firmy. Jego nowy adres pojawia się wtedy, gdy obecna przestrzeń przestaje mieścić sposób, w jaki przedsiębiorstwo chce działać w kolejnych latach.
