Nowoczesny kompleks magazynowy – centrum dystrybucyjne w lokalizacji miejskiej
Liczby mówią same za siebie
Na koniec września 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce osiągnęły 36,4 mln mkw. To ponad dwukrotny wzrost w ciągu ostatnich sześciu lat, który plasuje Polskę na piątym miejscu w Europie – za Niemcami, Francją, Holandią i Wielką Brytanią, ale przed Hiszpanią czy Czechami.
Co istotne, tempo wzrostu wyraźnie zwolniło. W pierwszych trzech kwartałach 2025 roku na rynek trafiło zaledwie 1,55 mln mkw. nowej powierzchni – o 26% mniej niż rok wcześniej. W budowie pozostaje 1,56 mln mkw., czyli o 20% mniej r/r. To najniższy poziom od początku 2025 roku.
Deweloperzy wyraźnie przyjęli strategię wait-and-see. Zamiast spekulacyjnych inwestycji, stawiają na projekty BTS (build-to-suit) i obiekty z zabezpieczonym najmem. To racjonalne podejście w niepewnym otoczeniu gospodarczym.
Popyt: renegocjacje stały się nową normalnością
Rok 2025 to czas przedłużeń, nie ekspansji. W pierwszych trzech kwartałach najemcy wynajęli łącznie 4,54 mln mkw. powierzchni (+20% r/r), ale aż 52% tego wolumenu stanowiły renegocjacje istniejących umów. W I kwartale odsetek ten wyniósł rekordowe 56%.
Dlaczego firmy zostają w obecnych lokalizacjach? Powodów jest kilka:
- Wysokie koszty relokacji – przeprowadzka to nie tylko wyższy czynsz, ale także koszty adaptacji, przerwy w działalności i ryzyka operacyjne
- Niedobór pracowników – 74% firm logistycznych ma trudności z rekrutacją. Zmiana lokalizacji oznacza ryzyko utraty wykwalifikowanej kadry
- Niepewność geopolityczna – w okresie turbulencji firmy wolą optymalizować koszty niż podejmować ryzykowne decyzje
- Korzystne warunki renegocjacji – wynajmujący, chcąc uniknąć pustostanów, są bardziej elastyczni w negocjacjach
To dobra informacja dla najemców. Firmy, których umowy wygasają w 2026 roku, mają silną pozycję negocjacyjną. Mogą liczyć na dłuższe okresy zwolnień z czynszu, wyższe budżety na aranżację i stabilne lub nawet niższe stawki.
Geografia: gdzie koncentruje się rynek?
Blisko 70% całego popytu koncentruje się w czterech województwach: mazowieckim, dolnośląskim, śląskim i łódzkim. Te regiony pozostają kluczowymi hubami logistycznymi Polski.
Nowoczesny magazyn w Polsce - widok na doki załadunkowe
Region łódzki – niekwestionowany lider logistyczny
Polska Centralna umacnia swoją pozycję trzeciego największego rynku magazynowego w Polsce. Na koniec czerwca 2025 roku zasoby wyniosły 4,97 mln mkw., z prognozami przekroczenia 5 mln mkw. jeszcze przed końcem roku. W I połowie 2025 roku region wygenerował popyt na poziomie 372 tys. mkw. (popyt brutto).
Co sprawia, że Łódź przyciąga największych graczy? Centralna lokalizacja na przecięciu autostrad A1 i A2 umożliwia dotarcie do każdego zakątka Polski w kilka godzin. Konkurencyjne stawki czynszu (3,6-4,6 EUR/mkw./mies.) i dostępność wykwalifikowanych pracowników dopełniają obrazu.
Jedną z największych transakcji pierwszej połowy 2025 roku był wynajem ponad 50 tys. mkw. w województwie łódzkim przez najemcę z sektora handlowego. Swoje centra dystrybucyjne w regionie lokalizują zarówno polskie, jak i międzynarodowe firmy – od sieci handlowych, przez branżę elektroniczną, aż po sektor spożywczy.
Poziom pustostanów w regionie wynosi 9,1%, co daje potencjalnym najemcom pole do negocjacji korzystnych warunków ze względu na większą elastyczność deweloperów. W budowie pozostaje 172 tys. mkw. – deweloperzy pozostają aktywni, ale ostrożni.
Warszawa – drogo, ale prestiżowo
Mazowieckie dysponuje największymi zasobami w Polsce – 7,28 mln mkw. Region odpowiada za ponad 20% całkowitej podaży krajowej. Warszawa przyciąga międzynarodowe korporacje, które cenią sobie bliskość lotniska, siedziby firm i rozwiniętej infrastruktury biznesowej.
Cena? Najwyższe stawki w kraju – powyżej 6 EUR/mkw./mies., a w przypadku najnowocześniejszych obiektów nawet 7,25 EUR/mkw./mies. To prawie dwukrotnie więcej niż w Łodzi czy na Śląsku.
Dolny Śląsk – dynamiczny wzrost, ale rosnące pustostany
Województwo dolnośląskie w ostatnich latach przeżywa dynamiczny rozwój. Zasoby wynoszą 5,30 mln mkw., co stawia region na trzecim miejscu w Polsce. W ciągu trzech lat powstało tu prawie 2 mln mkw. nowej powierzchni.
Problem? Wskaźnik pustostanów wynosi 10,7%, co może oznaczać lokalną nadpodaż. Dla firm poszukujących powierzchni to jednak dobra wiadomość – wynajmujący są bardziej otwarci na ustępstwa cenowe i korzystne warunki.
Kto napędza popyt? Sektorowa analiza
E-commerce – nadal kluczowy gracz
Handel elektroniczny pozostaje motorem wzrostu, odpowiadając za około jedną trzecią całkowitego popytu. Firmy z tego sektora wynajmują gigantyczne przestrzenie – transakcje często przekraczają 100 tys. mkw.
E-commerce wymusza też rozwój magazynów typu last mile w pobliżu dużych miast. Dzięki nim przesyłki docierają do klientów w ciągu 24 godzin lub nawet tego samego dnia. To segment, który będzie dynamicznie rósł w 2026 roku.
Wnętrze nowoczesnej hali magazynowej - przestrzeń gotowa do realizacji projektów logistycznych.
Sieci handlowe i operatorzy 3PL
Duże sieci coraz częściej budują własne centra dystrybucyjne, rezygnując z usług zewnętrznych operatorów. Własny magazyn to większa kontrola nad łańcuchem dostaw i optymalizacja kosztów.
Równocześnie operatorzy logistyczni (3PL) pozostają kluczowymi graczami rynku, odpowiadając za znaczny odsetek wynajmowanej powierzchni. Tradycyjnie stanowią stabilne źródło popytu.
Produkcja i nearshoring
Coraz więcej firm produkcyjnych wybiera Polskę jako bazę dla obsługi Europy Zachodniej. Napięcia handlowe i konieczność skracania łańcuchów dostaw sprawiają, że trend nearshoringu będzie się nasilał.
W 2025 roku sektor produkcyjny odpowiadał za 16% całkowitego wolumenu najmu, szczególnie w zachodniej i południowo-zachodniej Polsce. To długoterminowy i stabilny popyt na powierzchnie magazynowo-produkcyjne.
Pustostany i czynsze – stabilizacja z sygnałami ostrzegawczymi
Średni wskaźnik pustostanów w Polsce wynosi 8,2%, co jest stabilnym poziomem po wzroście z początku roku (8,5% w I kwartale). Łącznie dostępnych jest prawie 3 mln mkw. powierzchni – drugi najwyższy wynik w historii.
Największe pustostany występują w:
- Województwie lubuskim – 18,4%
- Województwie świętokrzyskim – 17,2%
- Województwie dolnośląskim – 10,7%
- Województwie łódzkim – 9,1%
Z kolei najmniej wolnej powierzchni znajdziemy w województwach podlaskim i opolskim, gdzie pustostany praktycznie nie występują (0-1,7%).
Stawki czynszów – stabilność po latach wzrostów
Po gwałtownych podwyżkach w latach 2022-2023, stawki wyraźnie się ustabilizowały. W 2025 roku czynsze bazowe pozostały na stałym poziomie:
- 3,6-5,75 EUR/mkw./mies. dla magazynów big-box
- 4,0-8,25 EUR/mkw./mies. dla projektów SBU/City Logistics
- Powyżej 6 EUR/mkw./mies. w Warszawie i Krakowie
Ważna informacja: różnica między czynszami bazowymi a efektywnymi może sięgać nawet 15-25% dzięki zachętom finansowym. Największe pole do negocjacji mają najemcy w regionach z wyższymi pustostanami – Polska Centralna i Zachodnia.
Prognozy Platis na 2026 rok
Zespół Platis, bazując na analizie rynku i wieloletnim doświadczeniu w sektorze nieruchomości komercyjnych, przedstawia kluczowe prognozy na 2026 rok:
1. Kontynuacja stabilizacji – bez spektakularnych wzrostów
Rok 2026 nie przyniesie powrotu do rekordowych poziomów z lat 2021-2023. Przewidujemy umiarkowany wzrost zasobów o 2-2,5 mln mkw., czyli około 6-7% r/r. Deweloperzy pozostaną selektywni, koncentrując się na projektach z zabezpieczonym najmem (pre-let) i inwestycjach BTS.
2. Spadek pustostanów do 6-7%
Ograniczona nowa podaż przy stabilnym popycie doprowadzi do stopniowej kompresji wskaźnika pustostanów. Spodziewamy się, że do końca 2026 roku osiągnie on poziom 6-7%, co oznacza bardziej zrównoważony rynek i silniejszą pozycję wynajmujących.
3. Renegocjacje pozostaną dominującym trendem
Wiele umów podpisanych w okresie pandemii (2020-2021) wygasa w latach 2025-2026. Przewidujemy, że renegocjacje będą stanowić 45-50% całkowitego popytu. Najemcy w dalszym ciągu będą preferować optymalizację kosztów nad ekspansję.
4. Presja na wzrost czynszów w najlepszych lokalizacjach
Spadek pustostanów i ograniczona nowa podaż spowodują delikatny wzrost stawek w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach – szczególnie w regionie łódzkim, Warszawie i na Górnym Śląsku. Przewidujemy wzrost o 3-5% w segmencie nowoczesnych, certyfikowanych obiektów.
Starsze obiekty i lokalizacje z nad podażą pozostaną pod presją i będą oferować atrakcyjne warunki negocjacji.
5. ESG stanie się standardem, nie przewagą
Certyfikaty BREEAM, LEED czy DGNB przestaną być wyróżnikiem – staną się wymogiem podstawowym. Najemcy coraz częściej będą odrzucać obiekty niespełniające standardów zrównoważonego rozwoju. Różnice w ESG będą przekładać się na wymierne różnice w stawkach czynszów.
6. Nearshoring i produkcja – stabilny motor wzrostu
Polska umocni pozycję produkcyjnego hubu Europy. Firmy przenoszące produkcję bliżej rynków końcowych będą generować stabilny popyt na powierzchnie magazynowo-produkcyjne. Szczególnie atrakcyjne będą regiony wschodnie i południowo-wschodnie.
7. Rewolucja planistyczna od stycznia 2026
1 stycznia 2026 roku wchodzi w życie nowelizacja ustawy planistycznej. Zastąpienie decyzji WZ miejscowymi planami ogólnymi zwiększy przewidywalność inwestycji, ale może ograniczyć dostępność gruntów.
To wyzwanie dla deweloperów, ale też szansa dla najemców – projekty zgodne z planami będą łatwiej i szybciej realizowane. Firmy planujące inwestycje w 2026 roku powinny uwzględnić ten czynnik już na etapie wyboru lokalizacji.
8. Region łódzki utrzyma pozycję lidera
Polska Centralna pozostanie trzecim największym i jednym z najbardziej dynamicznych rynków magazynowych w kraju. Centralna lokalizacja, konkurencyjne ceny i dostępność pracowników sprawią, że region będzie nadal przyciągać największych graczy. Przewidujemy, że zasoby przekroczą 5,2 mln mkw.
Co to oznacza dla Twojej firmy?
Jeśli planujesz wynajem w 2026 roku
Pierwsza połowa 2026 roku to ostatni moment na korzystne warunki najemcy. Wraz ze spadkiem pustostanów i ograniczoną nową podażą, pozycja negocjacyjna wynajmujących będzie się umacniać.
Kluczowe zalecenia Platis:
- Rozpocznij poszukiwania z 6-9-miesięcznym wyprzedzeniem – procesy najmu wydłużają się ze względu na większą ostrożność obu stron
- Rozważ lokalizacje alternatywne – nie tylko Warszawa. Region łódzki oferuje doskonały stosunek jakości do ceny
- Sprawdź certyfikaty ESG – to nie tylko kwestia wizerunku, ale realne oszczędności operacyjne
- Skorzystaj z doradztwa – profesjonalny doradca wynegocjuje warunki lepsze nawet o 15-20%
Jeśli wygasa Ci Twoja umowa najmu
To doskonały moment na renegocjację. Wynajmujący wolą utrzymać sprawdzonego najemcę niż ryzykować pustostan. Możesz negocjować:
- Niższe stawki lub zamrożenie czynszu
- Dłuższe okresy bezpłatne (rent free)
- Wyższe budżety na aranżację (fit-out)
- Korzystniejsze warunki dotyczące indeksacji czynszu
Podsumowanie
Rok 2025 zamknął erę dynamicznej ekspansji polskiego rynku magazynowego. Rok 2026 przyniesie kontynuację stabilizacji – bez spektakularnych wzrostów, ale ze stopniowym umacnianiem pozycji wynajmujących.
Dla firm poszukujących powierzchni magazynowej to kluczowy moment. Pierwsza połowa 2026 roku to ostatni okres korzystnych warunków najemcy. Później rynek stanie się bardziej konkurencyjny, a wynajmujący odzyskają przewagę negocjacyjną.
Region łódzki pozostanie jedną z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji – łącząc centralną pozycję, konkurencyjne ceny i dostępność wykwalifikowanych pracowników. To naturalna lokalizacja dla firm planujących centra dystrybucyjne obsługujące cały kraj.
Szukasz magazynu lub centrum dystrybucyjnego? Zespół Platis pomoże Ci znaleźć optymalną lokalizację i wynegocjować najkorzystniejsze warunki.
***
Artykuł przygotowany przez Platis – doradcę nieruchomości komercyjnych specjalizującego się w rynku magazynowym województwa łódzkiego i całej Polski.
